Thuế chuyển nhượng bất động sản luôn là nỗi bận tâm lớn nhất của bất kỳ ai khi thực hiện các giao dịch mua bán, sang tên nhà đất. Thuế chuyển nhượng bất động sản năm 2026 có những thay đổi mang tính bước ngoặt sau khi Luật Đất đai mới chính thức đi vào đời sống, đặc biệt là việc bỏ khung giá đất.
Những ai phải nộp thuế chuyển nhượng bất động sản và làm sao để tối ưu hóa chi phí này? Bài viết này sẽ phân tích trọn vẹn về thuế chuyển nhượng bất động sản để bạn tự tin thực hiện giao dịch mà không lo ngại rủi ro pháp lý.
Thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản là gì?
Trong các giao dịch bất động sản, loại thuế nặng ký nhất chính là thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản. Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi phát sinh hoạt động mua bán, bên bán (bên có thu nhập) có nghĩa vụ nộp một khoản thuế vào ngân sách nhà nước.
Tuy nhiên, trong thực tế, bên mua và bên bán thường thỏa thuận về việc ai sẽ là người thực tế đi nộp số tiền này. Dù ai nộp, thì hồ sơ sang tên chỉ được hoàn tất khi có biên bản xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân sang nhượng đất.
Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản mới nhất
Từ năm 2026, cách tính thuế có sự thay đổi lớn về giá căn cứ tính thuế. Thay vì khung giá đất cũ, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào Bảng giá đất hàng năm sát với giá thị trường.
Công thức tính thuế thu nhập cá nhân (2%)
Đây là công thức chuẩn áp dụng cho mọi giao dịch mua bán nhà đất thông thường:
Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%
Giá chuyển nhượng: Là giá ghi trên hợp đồng công chứng. Tuy nhiên, nếu giá trên hợp đồng thấp hơn Bảng giá đất của UBND tỉnh/thành phố quy định tại thời điểm đó, thì cơ quan thuế sẽ lấy giá theo Bảng giá đất để tính thuế.
Lệ phí trước bạ (0.5%)
Người mua thường là bên chịu khoản phí này để được đăng ký quyền sở hữu tài sản:
Lệ phí trước bạ = Giá trị tài sản x 0.5%
Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân sang nhượng đất
Không phải lúc nào bạn cũng phải nộp tiền cho nhà nước. Có 2 trường hợp “vàng” giúp bạn được miễn 100% thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản:
-
Trường hợp 1: Chuyển nhượng giữa những người có quan hệ huyết thống, hôn nhân. Bao gồm: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông bà nội ngoại với cháu nội ngoại; anh chị em ruột với nhau.
-
Trường hợp 2: Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Để được miễn thuế theo diện này, bạn phải sở hữu nhà đất đó tối thiểu 183 ngày và diện tích đất không vượt quá hạn mức giao đất tại địa phương.
Xem thêm hướng dẫn: Hồ sơ và thủ tục giấy tờ đất đai cần chuẩn bị để sang tên
Quy trình kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản an toàn
Để không bị rơi vào tình trạng chậm nộp dẫn đến bị xử phạt hành chính, bạn cần tuân thủ quy trình sau:
-
Công chứng hợp đồng: Hai bên đến văn phòng công chứng thực hiện ký kết hợp đồng mua bán/tặng cho.
-
Nộp hồ sơ kê khai: Trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực, bạn phải nộp hồ sơ thuế tại chi cục thuế hoặc UBND cấp huyện.
-
Nhận thông báo thuế: Sau khi thẩm định hồ sơ, cơ quan thuế sẽ ra thông báo số tiền phải nộp.
-
Nộp tiền vào ngân sách: Mang thông báo ra ngân hàng được chỉ định để nộp tiền và giữ lại biên lai.
Đối với các trường hợp mua bán bằng giấy tờ cũ hoặc chưa đủ pháp lý, bạn có thể tham khảo hướng dẫn hợp pháp hóa giấy tờ viết tay để đảm bảo hồ sơ thuế được chấp nhận.
Những lưu ý về giá tính thuế năm 2026
Nhiều người có thói quen “khai thấp giá bán” trên hợp đồng để giảm số thuế phải nộp. Tuy nhiên, năm 2026 cơ quan thuế kiểm soát rất chặt chẽ việc này:
-
Nếu giá khai thấp bất thường so với dữ liệu giao dịch trong khu vực, cơ quan thuế có quyền ấn định giá tính thuế.
-
Việc khai gian giá trị hợp đồng có thể bị khép vào tội trốn thuế, ảnh hưởng đến uy tín và pháp lý về sau.
Ngoài các vấn đề về thuế, nếu bạn đang có ý định xây dựng trên mảnh đất mới mua, hãy tìm hiểu ngay về thời gian và thời hạn xin giấy phép xây dựng để công trình khởi công đúng tiến độ.
Đừng để những rắc rối về thuế làm trì hoãn kế hoạch đầu tư hay an cư của bạn. Hãy luôn cập nhật những thông báo mới nhất từ cơ quan chức năng hoặc tham vấn các đơn vị dịch vụ pháp lý uy tín. Thủ tục pháp lý đất đai luôn phức tạp và tiêu tốn nhiều thời gian. Chúng tôi cung cấp giải pháp tư vấn toàn diện, hỗ trợ kê khai thuế, sang tên sổ đỏ nhanh chóng và xử lý các hồ sơ khó, giấy tờ viết tay.