Giấy tờ viết tay vẫn đang được sử dụng khá phổ biến trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là mua bán nhà đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc vay tiền giữa cá nhân với nhau. Tuy nhiên, không phải giấy tờ viết tay nào cũng có giá trị pháp lý. Việc hiểu đúng bản chất, rủi ro và cách hợp pháp hóa giấy tờ viết tay là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi của các bên khi phát sinh tranh chấp.
Giấy tờ viết tay là gì và vì sao dễ vô hiệu?
Trong giao dịch dân sự, giấy tờ viết tay được hiểu là văn bản thỏa thuận giữa các bên nhưng không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật. Hình thức này thường xuất phát từ sự tin tưởng, quen biết hoặc mong muốn tiết kiệm chi phí, thời gian.
Về nguyên tắc, một giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Các bên phải có năng lực pháp luật, hoàn toàn tự nguyện, nội dung không vi phạm điều cấm của luật và hình thức phù hợp quy định pháp luật. Chính yếu tố hình thức là điểm khiến nhiều giấy tờ viết tay, đặc biệt trong giao dịch đất đai, bị tuyên vô hiệu.
Rủi ro pháp lý khi mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay
Đối với giao dịch nhà đất, pháp luật đất đai quy định rất rõ: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt do luật định. Khi các bên chỉ lập giấy tờ viết tay, giao dịch có nguy cơ cao bị coi là vô hiệu do vi phạm hình thức.
Hệ quả pháp lý thường gặp là bên mua đã giao đủ tiền nhưng quyền sử dụng đất vẫn đứng tên bên bán. Trong trường hợp giá đất tăng hoặc phát sinh mâu thuẫn, bên bán có thể đòi lại đất. Người mua cũng không thể thế chấp, tặng cho hoặc tiếp tục chuyển nhượng vì chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Những trường hợp giấy tờ viết tay vẫn có thể được công nhận
Không phải mọi giao dịch bằng giấy tờ viết tay đều “vô vọng” về mặt pháp lý. Pháp luật hiện hành vẫn ghi nhận một số ngoại lệ quan trọng.
Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu giao dịch vi phạm về hình thức nhưng các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó theo yêu cầu của các bên. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi cho người mua đất đã thanh toán phần lớn giá trị chuyển nhượng.
Bên cạnh đó, đối với các trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024, pháp luật đất đai cho phép người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không bắt buộc phải xuất trình hợp đồng công chứng hoặc chứng thực. Quy định này nhằm giải quyết thực trạng mua bán đất bằng giấy tờ viết tay tồn tại nhiều năm trước đây.
Thủ tục hợp pháp hóa đất mua bằng giấy tờ viết tay
Việc hợp pháp hóa đất mua bằng giấy tờ viết tay phụ thuộc vào tình trạng pháp lý cụ thể của thửa đất và hồ sơ hiện có.
Trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước thời điểm luật định sẽ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai và đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Trong tình huống này, người sử dụng đất không phải làm thủ tục sang tên theo nghĩa thông thường mà được xem xét công nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ điều kiện.
Trường hợp người mua đang giữ Giấy chứng nhận đứng tên bên bán, pháp luật cho phép thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Cơ quan đăng ký đất đai sẽ thông báo cho bên chuyển nhượng, đồng thời niêm yết công khai tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Nếu sau thời hạn luật định không phát sinh tranh chấp, Giấy chứng nhận mới sẽ được cấp cho bên nhận chuyển nhượng và Giấy chứng nhận cũ bị hủy.
Giải quyết tranh chấp đất đai phát sinh từ giấy tờ viết tay
Khi phát sinh tranh chấp liên quan đến đất mua bằng giấy tờ viết tay, cần phân biệt rõ loại tranh chấp. Nếu tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất, pháp luật yêu cầu phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án.
Trong khi đó, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp hợp đồng dân sự và có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án có thẩm quyền. Khả năng bảo vệ quyền lợi phụ thuộc rất lớn vào chứng cứ như giấy tờ viết tay, biên nhận tiền, người làm chứng và quá trình sử dụng đất thực tế.
Giá trị pháp lý của giấy tờ viết tay
Khác với giao dịch đất đai, hợp đồng vay tài sản không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Vì vậy, giấy vay tiền viết tay vẫn có giá trị pháp lý nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện và nội dung không vi phạm pháp luật.
Trong thực tế, giấy vay tiền viết tay thường được Tòa án chấp nhận làm chứng cứ nếu thể hiện rõ số tiền vay, thời hạn trả, lãi suất (nếu có) và chữ ký của các bên. Tuy nhiên, việc chứng minh chữ viết, chữ ký có thể kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp nếu bên vay không hợp tác.
Thủ tục khởi kiện đòi nợ bằng giấy tờ viết tay
Khi đến hạn trả nợ mà bên vay không thực hiện nghĩa vụ, bên cho vay có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc. Hồ sơ khởi kiện thường bao gồm đơn khởi kiện, giấy vay tiền viết tay và giấy tờ tùy thân của người khởi kiện.
Trong quá trình giải quyết, Tòa án có thể yêu cầu giám định chữ viết, chữ ký nếu có tranh chấp về tính xác thực của giấy vay. Do đó, việc lập giấy vay tiền càng rõ ràng, đầy đủ thông tin thì khả năng bảo vệ quyền lợi càng cao.
Giấy ủy quyền viết tay có hợp pháp không?
Giấy ủy quyền là hành vi pháp lý đơn phương, có thể được lập bằng văn bản viết tay hoặc bằng lời nói. Về nguyên tắc, giấy ủy quyền viết tay vẫn hợp pháp nếu đáp ứng các điều kiện chung của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp pháp luật quy định bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, đặc biệt là các thủ tục liên quan đến đăng ký hộ tịch hoặc giao dịch tài sản giá trị lớn. Khi đó, giấy ủy quyền viết tay sẽ không đủ giá trị để thực hiện thủ tục.
Một giấy ủy quyền viết tay hợp lệ cần thể hiện rõ ngày lập, thông tin các bên, phạm vi ủy quyền cụ thể và thời hạn ủy quyền để tránh tranh chấp phát sinh.
Giấy tờ viết tay tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt trong giao dịch nhà đất. Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc công chứng hoặc chứng thực là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo hiệu lực và quyền lợi lâu dài của hồ sơ bất động sản. Với các giao dịch đã thực hiện bằng giấy tờ viết tay, người dân nên chủ động rà soát và thực hiện thủ tục hợp pháp hóa theo quy định mới của pháp luật đất đai và dân sự để tránh tranh chấp về sau.